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房企三季度业绩飘红背后:销售降速负债增高引裁员潮,万科还在悄悄拿地?

2018-11-08阅读 111 财经 我要关注


《财经》新媒体 徐徜徉/文 蒋诗舟/编辑


近日,全国140家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)今年三季报已全部公布完毕。东莞证券统计数据显示,2018年前三季上市房企共实现营业总收入11939亿,营业利润2044.8亿。140家房企中有121家实现盈利,占比86.4%,仅19家亏损。


同时,截至11月7日,已有20家A股上市房企披露了全年业绩预告,11家预喜。


难道,高喊“活下去”的房企们,其实活得好着呢?某中型房企的工作人员向《财经》新媒体透露:“公司的拿地计划几乎已经停滞,且最近一直在裁员,甚至有人力资源专员一周接到数个恐吓电话,加班加点处理因裁员而导致的劳动仲裁事件。”


业绩飘红 万科日均赚5000万


根据东莞证券数据,房地产行业三季报整体归属净利保持高增长。18年前三季上市房企共实现营业总收入11939亿,同比上升24.77%,增幅较17年同期大幅上升21.6个百分点;共实现营业利润2044.8亿,归属净利1207.4亿,同比分别升37.9%和28.85%。

以龙头企业万科为例,前三季度营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%,归属于上市公司股东的净利润139.85亿元,增长26.09%。据测算,今年前9个月万科平均日赚逾5000万元。


同时,保利地产前三季度实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%,实现净利润134.90亿元,同比增长32.84%。绿地控股、招商蛇口、金地集团、阳光城等多家房企今年前9个月的利润增长均超过三成。


《财经》新媒体翻阅房企三季报发现,不少上市房企的业绩增长正是房地产主业持续增长的结果。如万科A(000002.SZ)今年前三季度实现的1760.2亿元营业收入中,房地产业务的贡献就达1675.6亿元。


不过,也有部分房企的业绩增长并非得益于房地产本身。前三季度净利润大增1.86倍的中天金融(000540.SZ),是通过处置子公司股权获得了81.60亿元的投资收益;前三季度净利润和营业收入分别同比增长29.19%和35.50%的绿地控股(600606.SH),其1041亿元的房地产收入仅同比增长了14%,而基建产业收入则大增达43%。


销售大幅减速 净负债率创新高


三季度数据看似亮眼,但暗存隐忧。


克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中国房地产企业销售 TOP100排行榜》统计数据显示:前10月TOP100房企总体销售规模为78297.9亿元。24家房地产企业前10月销售流量金额超过1000亿元。碧桂园、中国恒大、万科居前。



尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势,但10月份百强房企单月业绩环比降低10.5%,销售减速较为明显。与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。


其中,龙头房企的销售放缓更为明显。


保利地产三季度销售环比下降31%。首创置业、光明地产、越秀地产的销售速度下降也十分明显,其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%,光明地产二季度环比下降60%,越秀地产二季度环比下降57%。


还值得注意的一点是,2018年9月房企负债率创近年新高,截至今年9月,房地产板块资产负债率约达80.4%,净负债率上升至约107.0%。2018年三季度末,A股上市房企在手现金对一年内到期的长、短期债务的覆盖比例为115%,处于历史较高水平,净负债率也达到105.9%,较上年末同比上升7.3%。


此外,房地产业马太效应也进一步显现。今年前三季度归母净利润排名前10的房企的合计净利润达705.53亿元,占全部房企净利润的58.46%,说明头部上市房企才是贡献行业净利润的主力。 



而wind数据显示,2018年1-9月,商业园区开发房企和中小房企的净利润增速有所下降,仅为16%和14.7%。中小型房企利润增长承压,短期偿债压力或将更加沉重。


四季度房企何去何从?

有人打折 有人拿地 有人裁员


一边是部分房企销售额同比增速趋缓,一边是冲刺完成的全年销售目标。对房企而言,三季度无疑是个非常重要的节点:年度目标完成得如何?


亿翰智库数据显示,2018年1-9月部分房企平均目标完成率达73.3%,似乎冲一冲有望实现全年销售目标。但华夏幸福、泰禾集团、首开股份、首创置业、佳兆业、朗诗等房企目前只完成了一半的销售额,形势严峻。


在融资渠道收窄、短期偿债压力加大、预期去化下降、棚改货币化安置降温等多种信号之下,房企们的选择是什么?


龙头房企恒大、碧桂园、富力、保利、融创等早在8月就进行了打折促销。当下,参与促销的房企正在不断增多,范围覆盖中型和小型房企,包括阳光城、中梁、金科、敏捷等都推出了降价楼盘。


据克而瑞统计,跟去年同期平均9.5折比,今年的折扣力度大致9.3折,甚至是6.4折。典型的就是厦门万科白鹭郡,在推出的107套别墅中,中间套一口价278万元,对比原先的500万元总价,相当于给出了6.4折优惠。



除了打折,高喊“活下去”的万科还一边加快了攻城略地的步伐。昨日(11月7日)有媒体报道称:“北京万科已将海南航空位于广州天河北的寰城海航广场收购,交易于近期完成。”


据称,近几个月内,北京万科与海航之间进行了较为频繁的交易。7月,北京万科刚刚从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园(一期)80%股权,交易价格为3.12亿元。


而当《财经》新媒体就寰城海航广场收购一案向北京万科打电话求证时,负责人李先生表示“对这则新闻不予回应”。


与万科的“壕气”相比,中小型房企的处境则要艰难一些。一位中型房企的工作人员向《财经》新媒体表示:“公司的拿地计划几乎已经停滞,且最近一直在裁员,甚至有人力资源专员一周接到数个恐吓电话,加班加点处理因裁员而导致的劳动仲裁事件。”


四季度楼市到底何去何从?易居中国执行总裁丁祖昱认为,在政策调控常态化、房企融资渠道收紧等多方面因素影响下,市场会逐渐回归理性。尽管投资节奏放缓,但碍于全年销售目标,预计今年最后两个月,百强房企仍将加大供应力度。


据易居营销代理项目统计,2018年10月新开盘达50多个,11月预计将有80多个,12月预期将超过100个。看来,房企还在努力,最后两个月的竞争或“刺刀见红”。 



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监制  |  李勇    责编  |  曾会生

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