• 搜索
  •  找回密码
     立即注册

    扫一扫,访问微社区

    QQ登录

    只需一步,快速开始

  • 登录
  • 注册
  • 找回密码
  • 管理
财经文章详情

细说2017年北京楼市那些事

2018-06-28阅读 421 财经 我要关注

《中国经济周刊》记者 胡巍 摄 



“2017年12月,新建商品住房网签均价同比下降0.9%,自2016年10月份以来连续15个月环比不增长。”6月19日,《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》(下称“《白皮书》”)正式对外发布,这是其中的一段话。


《白皮书》这一住房和城乡建设领域年度发展报告,由行业概况、重点专题、发展展望三个部分组成。2017年,北京房地产业与房地产市场、住房保障领域呈现出何种特点?释放了什么信号?


>> 调控效果明显,北京楼市降温


2017年,北京市商品住房成交17.7万套,同比减少45.6%。其中,新建商品住房销售4.3万套,同比减少26.5%;二手住房销售13.4万套,同比减少49.8%。


可以发现,相比新房,二手房交易量下降幅度更明显。《白皮书》数据显示,二手住房与新建商品住房销售套数之比由2016年的4.6:1下降至2017年的3.1:1。


北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对《中国经济周刊》记者分析说:“新房限价,新房与二手房房价出现倒挂现象,买新房更划算。另一方面,由于从严的房地产调控政策,平房和法院拍卖房也加入限购行列,使二手房交易量减少。”


诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷认为:“新房大多位于郊区,价格受到政府调控指导,相较二手房来说要便宜,因此调控后二手房交易幅度下降更大。从调控结果来看,新房、二手房成交均大幅下滑,说明效果显著。”


《白皮书》提到,商品住宅交易结构中,首套、二套购房比例分别为76.7%、23.3%。


赵秀池认为,“76.7%这个比例比较正常,说明没有房地产泡沫。”


陈雷的看法是,首套购房比例76.7%,这一数字远高于其他城市,主要原因是全国认贷政策,已在异地有贷款记录的购房客在北京购房门槛被极大提高。


《白皮书》显示,商品住房交易中,新房以改善型为主。其中,套型面积在140平方米以上的占43.7%,比2016年提高7.5个百分点;90平方米以下的占20.5%,比2016年下降4.5个百分点。二手房交易以中小户型为主。90平方米以下套数占63.9%,比2016年提高3.6个百分点;140平方米以上的占10.1%,比2016年下降1.2个百分点。


对此,赵秀池分析称:“二手房为中小户型,大部分位于中心城区,拥有优越的教育医疗资源,更受刚需购房者青睐。”陈雷则认为:“新房由于位置较偏、单价低,而且受政府指导价格影响,盈利难。开发商为了盈利,更倾向于设计利润率高的大户型。这一点确实不利于刚需购房,所以部分地块政府重启了‘70/90政策’,也是在新房方面保障刚需利益。”(编者注:“70/90政策”,即2006年5月,九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。)


根据《白皮书》数据,2017年北京市完成房地产开发投资3745.9亿元,同比减少7.4%,增速比上年下降3.1个百分点,占全社会固定资产投资的41.9%,同比下降5.9个百分点。其中,住宅完成投资1725.5亿元,同比减少11.6%。



陈雷认为:“北京市要控制城市和人口规模,因此不会大幅度增加住宅土地供应;另一方面,2017年政府鼓励集体建设用地入市租赁市场,不需要扩大住宅土地供应。2017年的新增土地均为限价地块和共有产权地块,所以虽然看上去新增供应减少,但是这两种性质地块能最大限度保障刚需利益,所以是在不断探索‘房住不炒’的调控路径,推动住房供给侧改革。”


>> 住房租赁市场同比增长22.3%


据《白皮书》分析,2017年北京市住房租赁交易量增价稳。据主要经纪机构成交数据推算,全市住房租赁市场累计交易246.8万套次,同比增长22.3%。住房租赁规模与买卖(新建商品住房加二手住房)规模之比为13.9:1,明显高于2016年的6.2:1。2017年,全市住房租赁平均月租金75.6元/平方米,较2016年上涨2.4%,涨幅回落13.3个百分点。


“租房是绝对的刚需,高房价下租房划算,加之2017年推出了住房租赁新政,给承租人赋权,同时鼓励机构租赁发展,加大了公租房与人才租赁房的供应,使租赁交易量出现了较快增长。”赵秀池说。


北京市也在积极筹集租赁房源。据北京市房地产中介行业协会数据,截至2017年底,北京市主要住房租赁企业向社会提供的租房房源约60.68万间(套);“限房价竞地价”成交的企业自持租赁住房项目27个,其中已确定规划设计方案的项目8个,可提供租赁住房4473套,拟于2018年实现开工。


另外,北京市39个集体土地租赁房项目已办理占地手续,面积约204公顷,完成任务指标102%。2011年以来推出的首批5个集体土地租赁房试点项目1.28万套房源,已陆续交付。此外,截至2017年12月底,共有产权住房项目共42个、约4.4万套,其中5个项目、3937套已申购。


对此,陈雷向《中国经济周刊》记者分析说:“在市场供应紧张的情况下,大力发展租赁市场会缓解供需失衡局面,延后购房时间。而共有产权房的大量入市,能极大满足刚需购房需求,使得市场能在短期及未来一段时间内保持稳定。”


赵秀池进一步提到,租赁的需求也有高、中、低档多个层次,房企提供的高品质租赁住房,租金水平较高也属正常现象。“租金水平的高低既取决于供求关系,也取决于出租者的盈亏状况与承租者的承受力,稳定租金更多的要靠市场力量。”


>> 住房保障各项目标任务超额完成


2017年,北京共建设筹集各类保障房6.5万套、竣工9万套,分别完成年度建设计划的131%和151%。完成各类保障性住房(不含自住房、共有产权住房)投资851.6亿元,其中公共租赁住房完成86.6亿元,经济适用住房31.9亿元,限价商品住房100.3亿元,棚户区改造安置房632.8亿元。




陈雷说:“2017年是棚改推行大年,政府棚改力度极大。但同时也要注意到棚改投资的不可持续性,后期棚改减弱后市场还需要做出相应调整。而租赁市场是未来发展的重中之重,有了国家政策的支持,未来提升空间较大。”


《白皮书》介绍,2017年分配北京市公共租赁住房1.16万套,公共租赁住房租赁补贴发放1.97万户、2.23亿元,累计发放2.32万户、5.42亿元。此外,市场租房补贴新增家庭3500户,实现16区全覆盖,市场租房补贴发放1.93万户、1.86亿元,累计发放4.97万户、14.51亿元。


赵秀池说:“公租房有稳定的租赁关系,又能落户,租金比市场租金低,需求量较大;共有产权房房价低于市场价,政府又让渡了使用权,对购房人的吸引力也比较大;公租房和共有产权房的供给不断增加,会减少购买商品房的需求,对抑制房价也会产生一定作用。”


《白皮书》提到,随着北京经济社会的不断发展进步,住房保障领域发展不平衡不充分的矛盾也日渐显现,成为新阶段改革创新的着力点:在建立“新北京人”专项分配长效机制的同时,加大精准保障力度,专项解决一批获奖农民工、环卫工人等特殊行业职工,以及首都城市发展需要的各类人才的基本住房需求;推行“以区为主”分配模式,由各区组织面向本区户籍和在本区工作的家庭配租,不再组织全市大摇号,有效促进职住平衡、产城融合。


此外,住宅用地供应规模加大,从源头推动住房供给侧改革。2017年全年计划供应住宅用地1200公顷,包括国有建设用地1000公顷(350公顷用于各类保障性住房的建设、650公顷用于商品住房的建设)、集体建设用地200公顷,以保障建设30万套住房用地需求。截至2017年底,北京市商品住宅用地供应量达到721公顷,集体土地建设租赁住房用地供应203.9公顷,均超额完成供应计划。


>> “平稳”是北京楼市的未来


在加强住房制度设计、完善租购并举住房供应体系方面,《白皮书》介绍:北京将大力培育和发展住房租赁市场;稳步推进公租房建设管理;积极发展共有产权住房,其中面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。此外,还要落实2017—2021年住房供地计划,新增住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求,全面推进住有所居。


在抓好精准调控和监管,促进房地产市场平稳健康发展方面, 2018年将坚持“房住不炒”的定位,持续保持调控定力,做好精准调控,完善交易管理服务机制,大力整顿市场行业秩序,确保房地产市场平稳健康发展。


赵秀池说:“为了实现‘房住不炒’的定位,北京通过限购加码限贷升级抑制投机需求,增加住房供应,大力发展租赁市场,建立租购并举的住房制度,通过整顿房地产市场秩序,稳定房地产市场预期,实现了房价环比不上涨,说明一系列调控新政是有效果的。未来仍然会通过供求双向调节,实现供求平衡,房价波动幅度会越来越小。”


陈雷认为,调控高压下,新房市场较为稳定,未来调控会持续下去,一旦有变化,政策会继续加码,所以未来楼市会继续保持稳定。他还提到,土地是住房供应的基础,《2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》能有效保障未来2~7年内市场上的供应。“供应充足下的供需平衡,使得市场能够长期保持稳定,保证土地供应充足也是政府长效机制中的一个重要部分。”


中原地产首席分析师张大伟说:“过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录。经过连续的楼市调控,随着初期各种政策持续发布后,市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场将继续在低位运行。如果调控的目标是市场平稳,那么现在看,目标已经达到了。”今后5年,北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。


来源:中国经济周刊(ChinaEconomicWeekly),作者:胡巍。本文不代表《财经》立场。



其他用户正在看


许家印砸下67亿入股FF,恒大“造车梦”成真!贾跃亭真能说了算?

AI 独角兽面对BAT,挑战还是臣服?

插足世界杯生意的中国商贩



监制  |  李勇    责编  |  刘岩

上一篇:中国AI芯片有可能弯道超车

下一篇:华大基因CEO尹烨回应举报:没骗地,从未“收拾”过代理商

分享到:

相关文章